Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi

Bu yazımızda ayrıntılı bir şekilde ele alacağımız konu, dava yoluna gitmeden konut ve çatılı işyerlerinde bildirim yoluyla sözleşmeyi hangi şartlarda sonlandırabileceğimiz hususunu ayrıntılarıyla açıklamak olacaktır.

Günümüzde, Büyükşehirlerde artan konut ihtiyacı artışı nedeniyle ve 11.6.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Geçici 1. Maddesi ile birlikte hayatımıza giren kira artış oranındaki %25 üst limit oranı birçok kiralayan-kiracı uyuşmazlığını beraberinde getirmiştir.

Diğer yandan artan kira giderleri sebebiyle konut ve çatılı işyerleri sözleşmelerini bir dönem daha yenilemek istemeyen kiracıların çekişmesiz bir şekilde sözleşmeyi sona erdirmek istemektedir. Ülkemizde gerçekleşen elim bir afet olan 6 Şubat Kahramanmaraş depremi sonrasında depreme karşı daha farkındalıklı hale gelen ev sahipleri ve kiracılar dayanıksız binalarda kalmamak adına sözleşmeyi sona erdirme yönünde birçok uyuşmazlığın ortasında kalmıştır. Bu yönüyle sizin için hazırladığımız bu yazımız hem kiracılar hem de kiraya verenler için yol gösterici olacaktır.

Yazımızda ele alacağımız konu başlıkları şu şekilde sistematize edilmiştir,

1. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bildirim Yoluyla Sona Erdirme

• Kiracı Tarafından Yapılan Bir Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi
• Kiraya Veren Tarafından Yapılan Bir Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi

2. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bildirim Yoluyla Sona Erdirme

• Kiracı Tarafından Yapılan Bir Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi
• Kiraya Veren Tarafından Yapılan Bir Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi

3. Genel Hükümlere Göre Fesih Hakkının Kullanılabileceği Durumlar

4. Bildirim Yoluyla Sona Erdirme Konusunda Genel ve İstisnai Durumlar Hakkında Bilgilendirme

5. Özet Olarak Değerlendirme

1- Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bildirim Yoluyla Sona Erdirme

Genel olarak, Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda 299 ile 378. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde kiracı ve kiralayandan oluşan kira sözleşmesi taraflarına diledikleri gibi akit kurma hakkı tanınmıştır.

Sözleşme serbestisi ilkesi, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde korunan bir ilke olmakla birlikte; ekonomik varlığı itibariyle dezavantajlı olan kiracıyı koruyan hükümler de barındırmaktadır. Kiracının en çok korunmaya ihtiyaç duyduğu alan, konut ihtiyacı ve yine ticari devamlılığın sağlanması açısından işyeri ihtiyacı alanıdır. Bu yönüyle kiracıyı korumaya ilişkin hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarında yer almaktadır. Kiralayan yönünde ise belirli süreli sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sonlandıramamaktadır.

• Kiracı Tarafından Yapılan Bir Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi

 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesi 1. Fıkrası uyarınca, kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce kiralayana yapacağı yazılı bir bildirim ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Yasayla belirlenen bu süre nispi emredici olup kiracı lehine sözleşme ile yalnızca artırılabilir azaltılamaz. Örneğin sözleşmeyle bu süre en az 30 gün önce şeklinde uzatılabilecekken en az 10 gün önce şeklinde kiracı aleyhine azaltılamayacaktır böyle bir hüküm konulması halinde bu madde mutlak hükümsüz olacaktır.

Kiracı tarafından yapılan bildirim, bildirim süresinin sonunda sözleşmenin yenilenmeyeceği yönünde iradeyi bildirirken süresinden önce fesih anlamı taşımayacaktır.

Kiracı tarafından fesih bildirimi yapılmazsa yine bahse konu TBK m. 347/1 uyarınca sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

• Kiraya Veren Tarafından Yapılan Bir Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi

 Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracıya tanınan bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi konusundaki geniş haklar kiraya veren için aynı çerçevede verilmemiştir.Şöyle ki;

TBK 347/1 c.2 hükmü uyarınca “kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” belirli sürenin dolmasını sebep göstererek sözleşmeyi feshedemeyecektir. Yalnızca 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Bu yönüyle bakıldığında kiraya verenin bildirim yoluyla sözleşmeyi sonlandırma imkanını 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kazanacaktır. Kiracının sahip olduğu gibi sözleşme bitiş tarihinden en az 15 gün önce fesih bildirimi yapamayacaktır. Yapılan bildirimin hukuki olarak hiçbir geçerliliği bulunmayacaktır.

2- Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bildirim Yoluyla Sona Erdirme

• Kiracı Tarafından Yapılan Bir Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi

Türk Borçlar Kanun 347/2 maddesi “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”  Hükmünü içermektedir.

Bu yönüyle bakıldığında belirli süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de kiracıya tanınan hakkın sınırları geniş tutulmuştur. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimi göndermek suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Peki hükümde geçen genel hükümlere göre fesih bildirimi ne zaman ve nasıl yapılmalıdır ?

Türk Borçlar Kanunu 328. ve 329. Maddelerinde belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi usulü düzenlenmiştir. Bu usule göre,

TBK 328. Maddesinde özetle,  Kira sözleşmelerinde taraflarca kararlaştırılmış bir fesih bildirim süresi veya fesih dönemi kararlaştırmış olursa bu sürelere göre fesih işlemlerinin yapılmasını; Sözleşme ile böyle bir hüküm düzenlenmemiş olması halinde yasal fesih dönemi başlangıcını sözleşme başlangıç tarihi olarak esas alıp, yasal fesih dönemi içerisinde fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir.

TBK 329. Maddesinde ise özetle,  yasal fesih dönemleri ve fesih bildirim süreleri düzenlenmiştir. “Kiracı, bildirimini hangi fesih döneminin sonu için kullanmak istiyorsa o dönemin son gününden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır. Fesih bildirim süresinde esas alınacak tarih, bildirimin karşı tarafa ulaştığı tarihtir.  Üç aylık fesih bildirim süresine uygunluğunda esas alınan tarih muhatabına ulaştığı tarih esas alınacaktır.” ¹

• Kiraya Veren Tarafından Yapılan Bir Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi

Kiraya veren, ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih dönemi sonu için fesih bildirim süresine uyarak fesih bildirimiyle sözleşmeye son verebilir. Yukarıda ayrıntılarıyla açıklanan yasal fesih bildirim süreleri ve fesih bildirimine uygun şekilde kiraya veren sözleşmeye son verebilmektedir.

3. Genel Hükümlere Göre Fesih Hakkının Kullanılabileceği Durumlar

Genel hükümlere göre fesih hakkı hem kiracıya hem de kiraya verene tanınan bir haktır. Bu konudaki kanuni dayanak TBK Madde 347/3’te “Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı  sözleşmeyi sona erdirebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Taraflardan birinin sürekli ve çift taraflı yükümlülük içeren bir sözleşme tipi olan kira sözleşmelerinde, taraflardan birinin sözleşmeye aykırı  şekilde hareket etmesi halinde karşı tarafın sözleşmeyi kira sözleşmesinin genel hükümlerine göre  sona erdirme hakkını saklı tutmaktadır. Bu yönüyle ilgili hüküm hem kiracıyı hem de kiraya vereni koruma amaçlı düzenlenmiştir.

4. Bildirim Yoluyla Sona Erdirme Konusunda Genel ve İstisnai Durumlar Hakkında Bilgilendirme

TBK m. 349’a göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez .  Eğer ki eş haklı sebep olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınıyorsa hakimden bu konuda bir karar verilmesi istenebilir.

Kiracı olmayan eş daha sonradan kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

• Kiracının Ölmesi Durumunda Mirasçıların ve Ortaklarının Durumu Ne Olur ?

TBK 356’ya göre, ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen mirasçı ile aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

• TBK 347/1’in Uygulanmayacağı Kiraya Konu Taşınmazlar Nelerdir?

Kiraya verilen taşınmazlar hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri, Belediyeler tarafından 2886 s. Devlet ihale Kanunu uyarınca ihale ile kiralanmışsa, kira süresi bitiminde kiralayan ya dava açarak mahkemeye ya da mülki amirine başvurarak tahliyeyi sağlayabilir. Söz konusu kira sözleşmesi son bulunca kiracıdan ecri misil adıyla alınan para kira parası değildir. Bu andan itibaren fuzuli şagil sıfatını alır.

• Birden fazla kiracı olması durumunda fesih Bildiriminde Bulunacak Kimse ve Muhatabı Kimdir?

Birden fazla kiracının mevcut olduğu durumlarda bildirimin tüm kiracılar tarafından birlikte yapılması gerekir. Bildirimin muhatabı ise kiraya verendir. Birden fazla kiraya veren var ise bildirim tamamına yapılmalıdır. Sadece tek bir kiraya verene yapılmış olması bir hüküm ifade etmeyecektir.

5. Özet Olarak Değerlendirme Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi

Bu yazımızın içeriğinde bildirim yoluyla konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin hangi koşullarda sağlanabileceğine değindik. Bildirim yoluyla feshe ilişkin genel nitelikli kurallar konusunda bilgilendirme yapılmış olup somut olaya ilişkin olarak değişkenlik gösteren farklı ihtimaller de doğabilecektir. Kiralananın tahliyesi konusunda süre ve usuller büyük önem arz ettiği hususu göz önüne alındığında deneyimli avukatlar ile çalışmakta her zaman fayda vardır.